落實“房住不炒” 租房市場不是資本狂歡的樂園

2018-08-22      來源:兗州房產網   瀏覽次數:34

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新聞背景:

有機構統計,今年前7個月全國主要城市房地產調控累積次數多達260次。在一系列調控“組合拳”作用下,一線城市商品房價格漲幅持續回落。但另一方面,媒體調查發現,不少一線城市炒房租苗頭漸起,“很多單間都是500元、1000元地往上漲,實在難以承受”。中介惡意搶占房源,資本介入攪動風云,行政主管部門也出手開始整治。17日,北京市住建委聯合北京銀監局、北京市金融局、北京市稅務局等部門集中約談自如、相寓、蛋殼公寓等主要住房租賃企業負責人,明確提出規范住房租賃企業行為的“三不得”“三嚴查”。

警惕炒房勢力轉戰租房市場

一線城市租房市場火熱,原因是多方面的。比如,前兩年房價快速上漲,不可避免地拉動了租金上漲。再比如,對住房租賃市場特別是低端住房的清理整頓,也使得市場房源供應減少,刺激租金整體水平上漲。當然,也有季節性因素,每逢畢業旺季,市場需求暴漲,租金也會同步拉高。從一定意義上說,這些原因帶來的上漲是正常的。除此之外,還要看到許多資本紛紛涌向住房租賃市場。

市場炒作力量向來逐利而動,哪里監管薄弱,就會涌向哪里。即使當下利潤有限,它們仍然會想辦法炒熱市場、拉高利潤。這正是炒作的本質。目前來看,房地產銷售市場上的炒作力量正在逐漸退出。這是好現象,符合樓市調控方向,滿足公眾期盼。不過,也要認識到對付這股炒作勢力,猶如打地鼠游戲一樣,“這邊打下去,那邊可能就露頭”。在銷售市場遭遇“嚴打”的炒作勢力,接下來會轉戰哪里?租房市場的種種信號值得警惕。

現在,如果你是個房東,要出租自己的房子,就會發現面臨的選擇余地非常小。中介首先問你的是,要不要托管或租給他們做長租公寓,對普通的中介業務根本提不起什么興趣。正是因為看到了其中的逐利空間,才會有越來越多的中介開展自營業務,發展到現在,基本上每家上規模的中介都有了自己的托管機構。這些中介在資本的助力下,更是如虎添翼,出的價格比市場高,還不用給中介費,簽的又是三年五年的長期合同,省事不少,房東當然更愿意將房子租給中介,以至于長租公寓的比例越來越高,而散戶的空間越來越小。一旦這種集中度越過了平衡點,也就有了操縱市場,將手中的房源資源利益最大化的能量。

租房市場異動,源于市場失衡

一些企業和個人在市場上大量租房,控制甚至壟斷一個區域的房源,并將中低端房源裝修改造后出租,直接拉高租金價格。雖然有些美其名曰是發展“長租公寓”,實則仍是沿襲“二房東”的獲利模式。而一些“黑中介”也是類似操作手法,以高價搶占小區房源,進而掌握租金定價權。同時,還有一些金融資本為這些沖在一線的炒作勢力提供“彈藥”。這些做法讓人感覺似曾相識,不由擔心原來銷售市場上的炒作勢力是不是“殺到”了租房市場?

租房市場今天的異動,其隱患埋下得要更早一點。大家矛頭所向的“專業托管”也不是什么新鮮事物,它的出現其實也有助于改變傳統租房市場不規范、低小散的格局,但為什么養虎為患,導致今天的這個局面?除了中介平臺逐利的沖動,更重要的原因還在于,這個市場缺少必要的平衡力量。房東為什么不得不找中介,就是因為中介手里掌握著租戶信息,掌握市場需求甚至較大的定價權,房東沒有辦法。不想托管就只能求助于第三方網絡租房平臺,比如58同城、閑魚等,但因為力量薄弱,承擔不起平衡的作用,效果并不明顯。這也給了中介呼風喚雨的底氣。

顯然,資本力量愿意介入這個看起來很零碎的市場,也是因為看到了當市場集中以后,中介攪動市場的能量。以這樣的態勢發展下去,必然會產生惡性搶占房源,抬高租金的亂象。短期看,租金上漲,房東受益,但因為中介采取了飲鴆止渴的做法,讓年輕人無力承擔過高的租金,市場失衡、外來人口流失,反而不利于保護房東的利益。

治理房租上漲還需“疏堵并舉”

嚴管中介可以取得一部分效果,但要打消掉無良中介以及資本一味逐利的沖動,最好的辦法是扶持第三方獨立的租房平臺,不能讓中介壟斷資源。租房市場事關民生以及城市的長遠發展,不能讓無良中介攫取了城市發展的紅利,需要政府、第三方租賃平臺、房產中介的共同參與,形成一個多層次、相互平抑的租房市場格局。

要發展住房租賃市場,就要加快住房租賃市場制度建設,尤其是管控市場租賃行為的制度規范。吸取過去房地產市場發展教訓,規范房地產市場各個主體的行為,防止不規范行為控制和影響市場,是十分必要的。今后,除了私人房產之外,租賃房屋應當掌握在一/市場經營者手中,以避免因中間環節過多而導致租金過高或炒作租賃房等問題的出現。

治理房租上漲,還需“疏堵并舉”。一方面,必須加快實施《住房租賃管理條例》,通過立法調控租金標準,規范住房租賃市場,引導市民理性居住,為“房住不炒”護航。另一方面,借鑒北京等城市做法,大力推進保障性住房建設,通過公租房、廉租房、共有產權房等,/和民眾建立起社會契約關系,個人利益與/利益結合起來,使/更具凝聚力,民眾更有獲得感。

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